Giá nhà tại Mỹ tăng vọt vì được định giá quá cao

Giá nhà tại Mỹ tăng vọt vì được định giá quá cao

(Hình minh họa: Getty Images)

(Cnbc.com) – Giữa lúc giá nhà tiếp tục tăng nhanh chóng, thêm nhiều thị trường cho thấy trị giá nhà cao hơn tình trạng, mà các nền kinh tế địa phương có thể chống đỡ được.

Theo báo cáo hàng tháng mới nhất của CoreLogic, giá nhà trên toàn quốc đã tăng vọt 6.9% trong Tháng Tư so với một năm trước đây. Trong khi mức tăng đó vẫn thấp hơn một chút so với mức tăng hàng năm là 7% trong Tháng Ba, nó vẫn làm cho các thị trường ngày càng không thể kham nổi.

Trong số 50 thị trường nhà lớn nhất trong nước, 52% được coi như đã định giá cao quá mức trong Tháng Tư. CoreLogic xác định tình trạng kham nổi hay không, bằng cách so sánh giá nhà với những mức có thể chịu đựng lâu dài của chúng – được hỗ trợ bởi điều kiện của thị trường địa phương (chẳng hạn như lợi tức khả dụng). Trong Tháng Ba, 50% thị trường được coi như được đánh giá cao quá mức.

Một thị trường được coi như được định giá quá cao, khi giá nhà cao hơn ít nhất 10% so với mức có thể chịu đựng được lâu dài. Bằng cách so sánh như vậy, 34% các thị trường lớn nhất được coi như được đánh giá đúng và 14% được đánh giá thấp dưới mức.

Tuy nhiên, không phải mọi thị trường đắt tiền đều bị coi như được đánh giá quá cao. Thí dụ như San Francisco, nơi giá nhà tăng hơn 12% so với một năm trước, nhưng vẫn được coi như đúng giá, bởi vì lợi tức tại địa phương có thể hỗ trợ giá cao trong vùng. Nhà tại Boston cũng được coi như đúng giá.

Trong số các thị trường được định giá quá cao có Denver, Washington, D.C., Houston, Miami, New York, Las Vegas, và Los Angeles.

Nhu cầu cao và số cung ít ỏi tiếp tục đẩy giá nhà lên. Số cung về nhà ở đã sụt giảm trong ba năm vừa qua. Theo Hiệp Hội Địa Ốc Toàn Quốc, trong khi có thêm nhà được đưa lên thị trường vào mùa Xuân này, chúng đã bán ra theo nhịp độ nhanh nhất, được ghi nhận từ trước tới nay.

Giới xây dựng nhà đang gia tăng sản lượng một cách chậm chạp, nhưng hầu hết việc gia tăng nhắm vào loại nhà đắt tiền hoặc xa xỉ, không phải thuộc loại dành cho người mua nhà lần đầu, thành phần có nhu cầu cao nhất. Theo Cục Kiểm Kê Dân Số Hoa Kỳ (U.S. Census), những thương vụ về nhà mới xây đã sụt giảm trong Tháng Tư, mặc dù loại nhà mới đang được cung cấp nhiều hơn. Tình trạng mua bán sụt giảm có thể là do giá nhà cao hơn trước.

Giải pháp tốt nhất để chống lại việc giá nhà tăng là gia tăng số cung, theo ông Frank Nothaft, kinh tế gia trưởng của CoreLogic. Việc xây dựng mới đã không bắt kịp và đáp ứng được nhu cầu nhà mới gia tăng, hoặc bù vào số nhà hiện hữu đã bán rồi. Việc xây dựng thêm nhà bán và nhà cho thuê sẽ giúp giảm nhẹ áp lực về phí tổn nhà ở.

Lãi suất thế chấp tăng cũng tiếp tục khiến cho nhiều người khó đủ sức mua nhà. Lãi suất đã gia tăng đều đặn từ đầu năm nay. Trong khi lãi suất đã sụt giảm vào tuần trước, khi tiền lời trái phiếu sụt giảm, chúng lại đang tăng trở lại vào tuần này. Đơn vay tiền thế chấp để mua nhà cũng đã sụt giảm trong mấy tuần qua.

Nhiều người lý luận rằng nền kinh tế đang cải thiện sẽ chống đỡ việc giá nhà tăng. Những vụ mua bán nhà nói chung đã yếu đi, nhưng hầu hết mọi người đổ lỗi cho tình trạng thiếu nhà bán hơn là tình trạng nhiều người không đủ sức mua, mặc dù giá nhà cao hơn đã làm cho một số người mua bị gạt ra ngoài lề.

Tình trạng số nhà bán cực kỳ thấp trong hầu hết các thị trường, đang ngăn cản việc phát triển những vụ mua bán, trong khi cũng duy trì sự tăng giá ở mức cao. Dù lãi suất leo thang tới gần 5%, những vụ mua bán vẫn có thể gia tăng, nhưng chỉ trong trường hợp mức cung cấp hiện nay phải gia tăng nhiều hơn một cách đáng kể. (N.N)